MEGASTRUCTURES - Le Guide Complet pour Construire un Immeuble (Étapes, Financement, Réglementation)

Le Guide Complet pour Construire un Immeuble (Étapes, Financement, Réglementation)

par alexis.bilez
dans Investir, ERP / IGH
sur 21 mai 2020

🏢 Construire un Immeuble : Le Guide Maître d’Ouvrage

Construire un immeuble est un projet d’envergure, bien plus complexe qu’une maison individuelle. Il exige des compétences techniques, juridiques et financières pointues.

En tant que maître d’ouvrage, vous devrez piloter de nombreux experts et respecter des normes strictes comme la RE 2020. Voici la procédure détaillée, étape par étape, pour réussir votre projet de A à Z.

Étape 1 : L’Analyse du Foncier et la Faisabilité

Tout projet commence par le terrain. C’est l’élément qui dicte 90% du projet.

1. Le Choix du Terrain

La proximité des commodités est essentielle pour la valeur locative. Mais le critère n°1 est son potentiel constructible.

2. L’Étude de Faisabilité (PLU)

L’architecte analyse le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour déterminer vos droits à construire :

Le Zonage et le CES : Coefficient d’Emprise au Sol.
La Hauteur Maximale : (ex: R+3+Combles).
Le Stationnement : Nombre de places obligatoires par logement.

3. L’Étude de Sol (G2 AVP)

Indispensable. Elle détermine la nature du sol et dicte le type de fondations. Un mauvais sol peut ruiner la rentabilité du projet.

Étape 2 : Le Montage et le Permis de Construire

1. Le Permis de Construire (PC)

L’architecte dessine les plans détaillés. Le dossier inclut :

Plans de masse, coupes et façades.
Insertion paysagère.
Étude thermique RE 2020 (Attestation Bbio) : Obligatoire dès le dépôt.

Après obtention, le permis doit être affiché sur le terrain pendant 2 mois pour purger le recours des tiers.

2. Le Montage Juridique (SCCV)

Pour la promotion immobilière, on crée souvent une structure dédiée comme la SCCV (Société Civile de Construction Vente) qui porte le risque et la TVA.

Étape 3 : Le Financement de l’Opération

Le modèle dominant est la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Le montage financier type :

Fonds Propres : 10 à 20% (apportés par le promoteur ou via Crowdfunding).
Pré-commercialisation : La banque exige que 40-50% des lots soient vendus sur plan avant de débloquer le crédit.
Crédit Bancaire : Finance la construction.
GFA (Garantie Financière d’Achèvement) : L’assurance obligatoire qui garantit que l’immeuble sera fini.

Étape 4 : Le Chantier (Gros Œuvre & Second Œuvre)

Piloté par le Maître d’Œuvre d’Exécution (MOE).

1. Préparation & Gros Œuvre

Terrassement, fondations, élévation des murs, pose de la charpente et toiture (Mise Hors d’Eau), pose des fenêtres (Mise Hors d’Air).

2. Le Second Œuvre

C’est là que le bâtiment devient habitable :

Isolation et cloisonnement.
Électricité et Plomberie (CVC).
Chauffage et Ventilation.
Finitions (Sols, Peinture).

Étape 5 : Livraison et Garanties

1. La Réception des Travaux

L’acte officiel où vous acceptez l’ouvrage (avec ou sans réserves). C’est le point de départ des assurances.

2. Les 3 Garanties Légales

Garantie de Parfait Achèvement (GPA) : 1 an (tous désordres).
Garantie Biennale : 2 ans (équipements mobiles).
Garantie Décennale : 10 ans (solidité et habitabilité).

Conclusion : Un Projet d’Expert

Construire un immeuble ne s’improvise pas. De l’étude de sol à la levée des réserves, chaque étape est codifiée et engage votre responsabilité financière et juridique.